アパート・マンション経営[300万円からの資産運用]
定期預金の金利が0%の時代の資産運用の一つにアパート、マンションの賃貸経営があります。自己資金が300万円以上あれば賃貸経営は可能です。
低予算の場合は中古のワンルームマンションや団地が対象となります。
ワンルームマンションは短期の単身者用ですので駅前または大学や工場等の付近である事が必須です。団地はファミリー向けですので立地、間取りなどの条件によっては長期で賃貸されると予想されます。
また、数百万円の頭金があれば、住宅ローンで数千万円のマンションやアパートの一棟などを購入して賃貸経営をする事も可能です。
1. 利回り
不動産賃貸の利回りは7%-12%ぐらいです。例えば300万円のワンルームマンションを中古で購入して経営する場合は年間21万-36万円の利益となります。毎月にすると1.75万-3万円の収入です。
この300万円の投資金額を回収するには10-15年となります。
2. メリット
| 銀行より利回りが良い |
| 自己所有の不動産となる |
| 管理は不動産に任せれば手軽 |
3. デメリット
| 投資期間が長期(最低10年以上) |
| 空き部屋になるリスク |
| 賃料未払いになるリスク ※1 |
| 経年劣化によるリフォーム代が必要 |
| 管理費・修繕積立金が毎月必要 ※2 |
| 固定資産税、都市計画税が毎年必要 ※3 |
| 天災による家屋の損壊リスク ※1 |
※1 保険加入でカバー可能。
※2 マンションや団地などの区分所有物件の場合。
※3 土地家屋の評価額の最大1.7%。家屋があれば1/6軽減措置あり。
その他に積立金の残高、未払率、未払金残高、外国人比率、賃貸率、平均年齢なども問い合わせると良いです。(積立金の未払いが多いと建物の修繕が出来ない。外国人が多いと治安が悪く、高齢者が多いと若い世代が来ないなど)
4. 不動産の購入
中古の不動産を購入するには築年数の確認は必須です。
その場合は「法定耐用年数」が目安になると思います。また、住宅ローンを利用する場合は法定耐用年数によって融資金額が増減します。
| 法定耐用年数 | |
|---|---|
| S造(軽量鉄骨) | 19年 | 木造 | 22年 |
| S造(鉄骨) | 27年 / 34年 |
| RC造(鉄筋コンクリート) | 47年 |
法定耐用年数が過ぎた家屋でもメンテナンスをしていれば居住可能です。
耐震について
1981年(昭和56年)に建物の耐震基準が大幅に改正されました。旧耐震基準は震度5基準で、新耐震基準は「震度6以上の地震で倒れない住宅」とされています。
築年月が昭和56年以降でも建築確認が新耐震基準の施行前ですと、旧耐震基準になっている可能性があります。この事から新耐震基準で適用されていると思われる物件は昭和58年以降、もしくは昭和60年以降を目安にすると良いです。
ハザードマップ
国土交通省が公開している「わがまちハザードマップ」では、購入対象の土地が洪水、津波など被害が推定されるエリアかを確認する事ができます。
5. 不動産の売却
自己所有の不動産を売却する時の注意点は5年です。所有期間が5年未満で売却すると譲渡所得税・住民税をあわせると約39%となります。5年以降ですと約20%となります。
この所有期間は1月1日時点で算出されます。年の途中で購入した場合は翌年の1月1日から所有した事になります。
外部リンク - 物件紹介サイト
HOME'S(ホームズ)
athome(アットホーム)
SUUMO(スーモ)
※個人の好みにもよりますが、ホームズが物件を探しやすいです。
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